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学生贷款是否真的杀死住房市场?

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这里有一个关于你可能已经知道的学生债务和美国经济的简单故事。

由于两个原因,学生贷款怪物在过去十年中的规模增长了两倍,增加了学生和更多的债务。另有70%的学生获得贷款,而典型的借款人约占两倍。所有这些来自学校的债务都可能为毕业生提供更高的工资,但今天这种债务的壁垒阻碍了学生们的生活。由于学生债务集中在可能是首次购房者的年轻人身上,对住房市场尤其具有破坏性。

这是一个我相信的故事,因为我从华尔街日报,彭博商业周刊,布鲁金斯学会,房地产经纪人杂志和纽约联邦储备读了它。我也相信它,因为它很有意义。住房市场需要新买家,而新买家需要新的债务。但是,如果他们已经受到学生债务的打击,他们已经不会购买房屋,而房地产业务也会干杯。

这是一个似是而非的故事,由我在任何地方都能看到的关键实际情况所支持:第一次购房者曾经占住房市场的40%,但现在他们只占30%。

根据亚特兰大联储的说法,这不是事实。这是一个科学怪人的事实,用两种截然不同的方法建立起来。 30%数字来自房地产经纪人信心指数(Realtors Confidence Index),这是一项新兴的房地产经纪人调查, 40%的数字来自住房买家和卖家概况,这是一项更为成熟的住户调查。根据更广泛的调查显示,首次买家没有出现重大跌幅31,386,865,占市场份额。 (2009年和2010年的这一峰值与联邦政府推出的购房税收抵免一致)。

但是......等等。这根本就不对。

首次购房者仍然偏向年轻人 - 年龄中位数为31岁,与过去十年相比大约是这样 - 年轻人显然没有购买过去那么多的家庭。

我们完全有理由相信,住房拥有率的下降与青年和中年家庭助学贷款的惊人增长有关。正如布鲁金斯学会(Brookings Institution)的一份新工作文件所指出的那样,学生债务可以防止一些年轻的借款人承担债务,学生债务人的信用评分往往更差。

这整个事情似乎是一个悖论:学生债务正在破坏首次购房者的需求,但并不影响他们在市场中的份额。什么什么?

这里是一个经济学家在数字背后的解释。 “首次购房者的比例似乎只是略低于正常水平,”NAR首席经济学家Lawrence Yun说,“但是我们必须记住,近年来投资者一直比较活跃,他们不包括在内这些结果“。

这些投资者不包括在家庭房地产经纪人中的数量是多少?

他们是像Blackstone和American Homes 4 Rent这样的大公司,他们正在外出购买数千种廉价房产,并全数支付现金。这些庞然大物在没有任何抵押贷款的情况下吞噬住宅,全现金住宅购买已经增长到市场的50%,创历史最高水平。公司的行为像人一样,购买了足够的现有住房,并促成了整个城市地铁的价格上涨同时,自2005年以来,25-34岁的老年人在家中所占的份额已经下降了15%。

因此,似乎与学生贷款和房地产市场似乎有矛盾的地方并不是普拉多x,完全可以。首次置业人士在新房屋拥有者家庭中占据了历史上的正常份额,但在新房屋买家中占有历史性很小的份额,因为住房市场的一大部分由大型机构投资者拥有,生活在他们购买的房屋中。

这也表明这一点 学生贷款压低了对房屋的需求,但仅略高于整体房屋市场已经因为各种原因而沮丧,例如就业不足,贷款标准更严格以及从所有权转移出去。考虑这张图表(通过纽约联储),显示学生债务人与抵押贷款的份额。自2008年以来下降了5个百分点。但看看非学生债务人:他们对抵押贷款的胃口一样低。

总之,美国有两个住房市场。这不是针对学生债务人和非债务人的债务人。相反,它是一个健康的公司的市场,他们以历史的价格购买;还有一个家庭的市场仍然十分恶劣 - 除了那些更有资格获得贷款或有现金全额支付的更富有的人。

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